作為先行示范區的深圳，正在堅定地對標新加坡，擯棄香港的“高房價、高地價”模式，探索一條符合中國實際的“二次房改”道路。

但其不可能一馬平川，全中國都在關注深圳的這一步將會如何走，如何引領中國城市打破房地產依賴魔咒，再次殺出一條血路。

這一次，能否避免重演香港的悲??？

1

 

已故的新加坡前總理李光耀，曾這樣評價亞洲首富李嘉誠——他可有制造一件營銷世界的商品？沒有。

 

香港的商業巨頭們，依賴房地產業形成經濟壟斷，不斷推高房價、租金，釀成了產業空心化的惡果。

 

而李光耀最引以為傲的，就是讓國民住有所居。他推動新加坡的“組屋”建設，解決了獅城80%人口的居住問題。

 

深圳走到今天，也同樣面臨十字路口。

 

2018年，深圳經濟總量達到24221億，首次超過了香港。

同時攀升的還有房價：2005年以來，深圳房價增長十倍以上，均價已高達62245元/㎡，僅次于北京。

 

 

類似香港，高房價的擠出效應已明顯出現。深圳在近十年里，出現兩次制造業大規模外遷。

 

第一次是2007年前后，隨著勞動力成本上升，一些勞動密集型的制造業開始外遷。深圳用騰籠換鳥的方式度過這次危機，進行了結構調整和產業升級。

 

第二次是2015年前后，深圳的土地、房地產價格暴漲，導致高端制造業大規模的外遷。當時，工業廠房平均租金上漲近40%。華為、中興、比亞迪、大疆、富士康等知名高科技企業，紛紛把研發、制造基地搬到東莞、惠州等地。

 

數據顯示，僅2016年就有1.5萬家制造業企業遷出深圳。

 

自那時起，以制造業為主的深圳，第二產業占GDP的比重每年降低1個百分點。到2017年，第二產業增加值占GDP的比重，已經從最高時的50.1%，下降到了41%。

 

數據顯示，深圳住房自有率僅有23.7%，在整個粵港澳大灣區墊底，比香港還要低得多。

 

要不是星羅密布的城中村，為深圳分擔了大部分的人口居住壓力，恐怕都不好意思再說“來了就是深圳人”。

 

深圳，必須破局。

 

2

 

香港的悲劇，就是前車之鑒。

 

“香港曾經走的很快，但近年外面世界也都越走越快，當全世界都向前走的時候，我們香港又在做什么？”“買不了房子，租不起樓……”

 

劉德華配音的短片《讓下一代看見》，讓人聽了心酸。

 

香港諸多社會問題的根源就在于：樓價高企，填海無望，經濟被地產綁架，創新無力，市民出頭無地。

 

早在回歸之際，首任特首董建華，就為此推出了著名的“八萬五計劃”：每年供應不少于85,000個住宅單位，10年內全港七成的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。

 

這個雄心勃勃的計劃，卻因為亞洲金融風暴以及香港自己的短視，折戟沉沙，埋下了香港今日悲劇的伏筆。

 

這些年，在香港談到居住問題，聽到最多的就是鴿子籠、棺材房、籠屋、劏房……

 

劏房是把住宅單位分成一個個“隔斷”來居住，狹窄逼仄，不堪旋踵。如今，仍然有近20萬香港市民租住在劏房之中，人均居住面積僅5平米。相比之下，新加坡的廉租房“組屋”就要好太多。

 

組屋的設計講究，顏色雅致，排列整齊。和居民小區相比，這些屋區是敞開的，沒有圍墻、門衛，開放式的環境讓所有外來的車輛都可以從中穿駛而過。

 新加坡組屋

這些組屋由政府投資修建，租給低收入人群，并象征性收取一定租金。

 

其中絕大部分屬于自有產權，產權年限為99年。類似于中國的經濟適用房。

 

在新加坡，超過80%的人口居住在政府提供的“組屋”中，實現了“居者有其屋”的愿望。

 

香港和新加坡的天壤之別，根源還是在于土地制度。

 

香港土地少，政府力量弱，能拿來建造公屋的更是少之又少。相關數據顯示，香港目前有80萬個公屋單位、40萬個資助房屋，和160萬個私人住宅單位相比，公私比例僅為3：4。全城44.8%的人住在公屋。

 

反觀新加坡，有101萬個租屋單位，37萬個私宅，公私比接近7：3。82%的國民住在租屋里。

 

深圳規劃，到2015年提供的170萬套住房中，人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2：2：2：4，公私比例為6:4。

 

這一安排，徹底顛覆了過去30年以商品房銷售為主的住房供應體系。毫無疑問，深圳選擇了向新加坡看齊。

 

3

 

深圳推動“二次房改”的最大優勢，在于不依賴土地財政。

 

2018年，深圳賣地收入只有449.6億，土地財政依賴度僅12.7%，是全國大中城市中最低的，遠遠低于上海、廣州、杭州等城市。

 

這也是香港無法比擬的。算上土地出讓、物業、印花稅等，港府收入大概一半以上來自房地產業。高房價、高房租已經成為香港最大的隱形稅收。

 

如果連深圳都推不動“房改”，中國沒有哪一座城市還有勇氣去嘗試。

 

再加上8月18日，中央出臺了支持深圳建設先行示范區的“超級文件”后，改革更是有了“尚方寶劍”，足以披荊斬棘。

 

光是今年一年，深圳公共住房建設籌集目標就劍指8萬套，快馬加鞭。

 

值得慶幸的是，雖然緊迫，但時間還站在深圳一邊。

 

2013年的統計數據，深圳全市住房總量共1035萬間套。其中，商品房約128萬套，工業區配套宿舍及其它168萬套間。原村民集體經濟組織自建、合建房33.44萬棟，約650萬套間，占比超過六成。

 

海量的城中村自建房、合建房，為住房改革構筑了大片緩沖地帶。

 

深圳的目標是，到2035年，新增建設籌集各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

 

這些“解渴”的公共住房，規定了價格上限，遠遠低于商品房的市場價格。

 

其中，關內（羅湖、福田、南山）在4萬-5萬元/平方米區間，關外（龍崗、寶安等新區）則處于2萬-3萬元/平方米區間，大約為商品房市價的一半。

 

要成為全球標桿城市，深圳才剛剛出發。漫漫征途，高房價決不能成為她的“絆腳石”。

 

4

 

一個很有意思的參照系，是全球標桿城市紐約。

 

紐約的貧富差距很大，但住房問題解決得比較好，是美國公共住房建設的開創者。

 

曼哈頓的房價冠絕全球，租金也超級高，但在城市的郊區，商業住房價格迅速下降，提供了廣闊的居住帶。公共住房也源源不斷地供應出來。

 

2014年，紐約政府公布了針對紐約五區的十年住房計劃，計劃投入414億美元，推行商業住房和可負擔住房并舉，新建和改造20萬套的可負擔住房，滿足超過50萬紐約人的居住需求。

 

到今年7月，這項住房計劃已經資助了77651套可負擔住房，其中新建占比33%，改造占比67%。

 

在此基礎上，紐約保住了全美制造業中心之一的地位，沒有因為發展金融和服務業，而拋棄機器制造、石油加工等產業。

 

舊金山灣區的制造業仍占有20%的比重，在新加坡，制造業占比維持了27%。

 

不過，深圳顯然面臨著更大的壓力。

 

紐約和新加坡的人口，分別是851萬、564萬，而深圳常住人口數已經超過1300萬，實際管理人口數量更是超過2000萬，擔子要重得多。

 

去年10月，深圳以18.84億拿下東莞塘廈3.9萬平方米商住地，用來建設人才住房，背后是用地緊張的窘境。

 

同時，深圳又是全國人口凈流入最多的城市，常住人口每年以50萬人的速度在增長。

 

人口外溢，大量的深圳人到東莞甚至惠州居住，會逐漸成為常態。

 

今年2月，深圳發布了一份軌道規劃環評書，正式將東莞鳳崗鎮納入深圳地鐵網——深鐵10號線東延線會在鳳崗設4個站，西達深圳平湖，東接深圳龍崗。

 

這是東莞臨深片區成為深圳的“衛星城”的一個標志性事件。

 

面對高房價，深圳顯然還有更多的難題待解。

 

“二次房改”不可能一馬平川，全中國都在關注深圳的這一步將會如何走，如何引領中國城市打破房地產依賴魔咒，再次殺出一條血路。

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